Хабаровск город для жизни.

Хабаровский край. Реализация стратегии развития. Июня 2016

Кризис строительство не остановил

Статистические данные говорят о том, что прошлый год в строительной отрасли Хабаровского края нельзя отнести к удачным. Тем не менее, план, пусть и заниженный в связи с общей экономической ситуацией, был перевыполнен, а по вводу жилья удалось превзойти показатель предыдущего года. По данным регионального министерства строительства, главная тенденция последних лет — рост доли жилья экономкласса — получила развитие и в 2015 году.

Согласно отчету минстроя Хабаровского края, прошлый год строительная отрасль региона завершила прошлый год в соответствии с плановыми показателями. Объем выполненных подрядных строительных работ составил 48 млрд руб., что на 2,6% больше плана. В то же время отмечается, что данный объем меньше показателя 2014 года на 26,9% в сопоставимых ценах. 

Жилья в регионе введено 450 тыс. кв. м, что на 1,4% превышает объем ввода предыдущего года. В том числе 44% составил объем индивидуальной застройки — 196 тыс. кв. м. Основная часть введена в эксплуатацию в Хабаровске (285 тыс. кв. м) и в Хабаровском районе (94 тыс. кв. м). На остальные муниципальные образования края приходится лишь около 15,5% от общего объема.

Особое внимание в регионе уделяется реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Министерство отмечает стабильный рост доли жилья экономкласса в течение последних трех лет. Если в 2012 году доля эконом-жилья не превышала 21,1% от общего объема ввода, то в 2013-м она составила 21,9%, в 2014 году — 31,2%, а в 2015 году — уже 35,6%. При этом, в прошлом году наблюдался отток строительных организаций из данного сегмента. Если в 2012-14 годов наблюдался рост компаний, специализирующихся на строительстве жилья экономического класса с девяти до 22-х, то в 2015 году этим занималось лишь 11 организаций. Как говорится в отчете, регион ставит задачи повышения уровня обеспеченности населения жильем, выполнения обязательств перед льготниками, а также — формирования рынка доступного жилья. К 2020 году планируется увеличить долю строительства эконом-жилья до 60% от общего объема ввода. Для этого предполагается развивать сегмент дополнительно. 

В минстрое признают, что основными барьерами для входа в сегмент остаются длительность согласования проектной документации, получения разрешений на строительство, прохождения госэкспертизы, а также отсутствие в открытом доступе информации о перспективных земельных участках с возможностью присоединения к инженерной инфраструктуре, отсутствие механизмов господдержки застройщикам. Ради подвижек все это предполагается исправить.

Лидирующие позиции на рынке первичного эконом-жилья в столице региона, где строится основной объем жилья, в 2015 году, как и годом ранее, занимали четыре застройщика — ФГУП «ГУСС „Дальcпецcтрой“ при Спецстрое России», холдинг «Грант», группа компаний «Стройсистема» (Фонд жилищного строительства и Управление инвестиционных программ города Хабаровска) и ООО «Реал Строй». По данным УФАС по Хабаровскому краю, ни один из игроков не занимает доминирующего положения в сегменте рынка. Таким образом, уровень концентрации сегмента признается умеренным. Однако тенденция к его снижению уровня, имевшая место в 2012–13 годах, была прервана,— налицо незначительный рост в направлении монополизации. По расчетам, 20% наиболее крупных организаций произвели до 90% всего объема жилья, а 20% самых мелких фирм — менее 5%. 

Всего на рынке строительства жилья региона в прошлом году было задействовано 53 строительных организации. По данным управления Росреестра по Хабаровскому краю, семь из них находятся в процедуре банкротства. С учетом субподрядчиков, работу вели 1,3 тыс. строительных организаций, в том числе около 1,2 тыс. субъектов малого и среднего предпринимательства с общей численностью работников около 41,7 тыс. человек. 

В крае имеет место ограниченный платежеспособный спрос на жилье и немного превышающее его предложение. Как отмечают в министерстве, прирост строительства первичного жилья экономкласса затруднен из-за увеличения стоимости строительства и уменьшения разрыва между ценой продажи жилья на рынке и его себестоимостью. 

Средняя стоимость строительства 1 кв. м за январь—сентябрь 2015 года выросла по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года незначительно, на 0,6%, — до 46,2 тыс. руб. Цена продаж за этот же период снизилась к трем кварталам 2014 года на первичном рынке почти на 1,5%, до 59,5 тыс. руб., а на вторичном — выросла на 1%, до 59,3 тыс. руб. 

Коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из трех человек) снизился в прошлом году на 20%, до величины 2,7. Вместе с тем, доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, увеличилась на 8% и составила 35%. Изменения в министерстве связывают с изменениями покупательной способности населения, зависящей от государственной помощи и кредитной политики банков.

«Несмотря на развитие рынка ипотечного жилищного кредитования, этот инструмент остается недоступным для большинства молодых семей в связи со значительной величиной первоначального взноса по отношению к среднему уровню доходов, а также ввиду высокого уровня процентных ставок по таким кредитам», — убеждены в минстрое. В ближайшем будущем, полагают чиновники, трансформация жилищных отношений в сторону внедрения рыночных принципов не окажет значительного положительного влияния на развитие конкуренции в жилстрое региона.

В целях стимулирования спроса правительство края предоставляет социальные выплаты при ипотечном строительстве в размере 15% от расчетной стоимости жилья. В прошлом году на эти цели отводилось 30 млн руб., которые были распределены 83 семьям. Объем господдержки молодых семей составил 398,5 млн руб., в том числе 136,1 млн руб. из федерального бюджета, 190 млн руб. — из краевого, 72,4 млн руб. — из местных. Получателями субсидий стали более 400 семей. Вместе с тем, субсидии юрлицам в целях возмещения недополученных доходов при строительстве эконом-жилья на условиях ипотеки (15% от расходов) в 2015 году не предоставлялись в связи необходимостью оптимизации расходов краевого бюджета.

Эрнест Филипповский