ДФОбзор. Дальневосточное обозрение. События и люди 2012 года

ДФО Обзор. Апрель 2016

| Мнение эксперта |

Утомленным погоней за результатом от «квадрата»

Рынок недвижимости переживает непростые времена. Что делать девелоперу и арендодателю, когда в стране экономический кризис? Что будет с ценами, в какую недвижимость стоит вкладывать деньги? На эти и другие вопросы, актуальные сейчас как никогда, отвечает профессиональный управляющий коммерческой недвижимостью

Итак, минул год 2015-й, год достижений, утрат, санкций, эмбарго — год сбывшихся и несбывшихся надежд! Наступил год 2016-й, год стагнирующего плато на рынке недвижимости, волатильной стоимости нефтяного барреля и доллара вкупе с евро, год хотя и високосный, но все-таки ожиданий лучшего!

Сейчас, в период публикации финансовых результатов деятельности крупнейших федеральных и региональных игроков рынка недвижимости, сдачи годовых отчетов в фискальные органы, можно определить точки отсчета по развитию девелоперского бизнеса в году наступившем.

Основным рыночным трендом прошедшего 2015 года является четко сформировавшаяся стагнация с активной тенденцией к депрессии на рынке коммерческой недвижимости. Она выразилась в снижении деловой активности субъектов бизнеса, замораживании строительства многих объектов, решительным спадом уровня арендных платежей практически во всех видах и классах недвижимости и многом другом. В 2016 году ситуация становится сложнее. По-настоящему мы еще не ощутили эффект от девальвации рубля и высокого уровня инфляции. Очевидно, что основной рост стоимости продуктов и товаров первой необходимости еще впереди. Платежеспособность населения продолжит снижаться, что не позволяет надеяться на улучшение ситуации на рынке недвижимости в ближайшей перспективе. 

Если ранее предполагалось прохождение дна кризиса в конце 2015 года, ждали первых положительных тенденций уже в начале 2016-го, то сегодня понятно, что данные прогнозы не оправдались. С учетом текущих негативных экономических событий наступивший год станет для девелоперской отрасли еще более тяжелым. Спрос продолжит сокращаться, инфляция набирает обороты, повседневные расходы увеличиваются. Пожалуй, главное, на что приходится надеяться, — прохождение дна во втором полугодии 2016 года. В настоящее время на первичном рынке недвижимости мы наблюдаем профицит предложения.  

Оценивая и сравнивая ситуации на рынке недвижимости на федеральном и региональном уровнях, необходимо подчеркнуть что большинство рыночных тенденций, сложившихся в центральных городах и регионах Российской Федерации, реально начинают проявляться в ДФО с задержкой  8-10 месяцев, и только некоторые не действуют вообще, такие как арендные платежи в валюте зарубежных государств (за исключением иностранных представительств),  ставки выше 6-9 тыс. рублей за один квадратный метр в месяц, стоимость квадратного метра недвижимости более 600-700 тыс. рублей за один квадратный метр и др. Основные же тенденции хотя и с отставанием, но повторяются на региональном рынке, например — требования о снижении арендных ставок на 20-30% и более, причем первыми очень чутко реагируют вертикально интегрированные федеральные компании и холдинги, банки, почти одновременно — торговые и коммерческие компании, работающие в сфере ритейла. Ритейлеры из-за жесткого спада доходности в массовом порядке высвобождают помещения, которые арендовались на первой линии по высоким арендным ставкам. Что касается строительной отрасли, то, по информации ИА «Коммерсант», в 2015 году в России обанкротилось около трех тысяч строительных компаний, что в несколько раз больше, чем в предыдущем, 2014 году. Вполне естественно, что в первую очередь страдает малый бизнес — небольшие строительные предприятия, испытывающие жесткий рыночный прессинг из-за роста уровня производственных затрат, стоимости кредитных ресурсов и др.

Одновременно отрицательная динамика имеется в средних и крупных строительных компаниях из-за роста непогашенных финансовых обязательств и кризиса взаимных неплатежей. Снижение уровня бизнес-активности сильно ограничивает, а зачастую фактически исключает внутрикорпоративное финансирование вновь начинаемых строительных проектов за счет поступлений от уже реализуемых. Как следствие, сложившаяся рыночная ситуация резко повышает уровень безработицы в строительной отрасли.

Конкретизируя приведенные выше тенденции, необходимо указать на целый перечень замерших в развитии региональных объектов коммерческой недвижимости в федеральном центре — городе Хабаровске. Это многоэтажная высотка с тремя офисными и цокольным этажами на пересечении Амурского бульвара и ул. Фрунзе от ООО «Мир-Автаркия», которая должна была быть давно достроена, объект недвижимости гостиничный комплекс, расположенный на пересечении ул. Запарина и Амурского бульвара, с окончанием строительства в IV квартале 2015 года, многоэтажный жилищно-административный центр на ул. Фрунзе, с окончанием строительства 1 марта 2016 года и многие другие.  Альтернативой этой невеселой рыночной статистике могут быть строящиеся объекты в городе — это многоэтажный торговый комплекс на территории Центрального торгового рынка города, на улице Пушкина, с окончанием строительства в 2016 году, офисно-жилой «Комплекс Шурановский», расположенный на улице Запарина,7, с окончанием строительства в 2016 году, офисное здание со встроенно-пристроенной стоянкой на ул. Комсомольской, с окончанием строительства в 2017 году, страдающий от нерыночных претензий сторонних организаций торгово-офисный комплекс «Счастье», расположенный на площади Серышева, с реальным окончанием строительства в 2016 году, и другие. Общий объем годовых инвестиций в строительство коммерческой недвижимости в г. Хабаровске значительно меньше 10 млрд рублей, крупнейшие инвесторы представлены в таблице.

Наименование групп компаний и компаний, наиболее крупных инвесторов    Примерный объем среднегодовых инвестиции в строительство объектов коммерческой недвижимости в г. Хабаровске, млн. рублей
ФГУП  «Дальспецстрой»        1200-1300
Строительный холдинг «Амурские зори»    1000
Группа компаний «Стройсистема»    1000
Группа компаний «Дальрео»    350

 

Учитывая, что прошел «тучный» предкризисный период, анализируя финансовые результаты арендного бизнеса на рынке недвижимости, необходимо отметить, что в настоящее время сдача в аренду офисных помещений способна приносить доход 6-7% годовых, жилья (квартиры, таунхаусы и др.) — порядка 5%, до 6% при хорошей локации, торговых помещений — около 9%, а стрит-ритейл на 2-3% выше, склады устойчиво приносят 10-11%, иногда более, что касается доходности от аренды для заведений общепита и общественных мест зрелищных мероприятий, то доходности выше 3-4% годовых ожидать не приходится. Тем более что на рынке недвижимости сейчас наблюдается профицит предложения. Исходя из вышеприведенного, можно сравнить экономическую эффективность от владения и эксплуатации различных видов доходной недвижимости, например офисных, торговых площадей, складской недвижимости и жилых помещений (квартир) и таким образом определиться с разумной целесообразностью по инвестированию в объекты различного назначения. Из укрупненных показателей доходности складывается некая последовательность по уровню убывания: складская недвижимость, торговый стрит-ритейл, торговые помещения, офисные и затем жилые помещения.

Складская недвижимость — прибыльный и стабильный бизнес, с годовой доходностью 10-11 и более процентов. Вместе с тем, владение и управление складскими комплексами имеет определенные особенности. Клиентская база у складов весьма ограниченная и специфичная, есть весьма жесткие требования к температурным режимам, объемам, площадям и оснащению складских помещений, предлагаемых в аренду, высоте потолочных перекрытий, удельной нагрузке на половые покрытия, к транспортной доступности и складской логистике, количеству палетто-мест и др. 

Торговый стрит-ритейл (торговые помещения, расположенные на первой линии — центральных улицах и проспектах города, как правило, на первых этажах зданий): именно в период кризиса такие помещения, из-за проблем с доходами у арендаторов, стали доступны для приобретения и аренды. Годовая доходность в 9-10 процентов, безусловно, достижима для эффективных торговых и иных бизнесов. Причем для ритейла принципиальное значение имеют расположение, транспортная и прямая клиентская доступность, удобная и вместительная парковка.

Торговая недвижимость испытывает жесткий конкурентный и кризисный шок, поэтому годовая доходность до 7-9 процентов это «красная» цена для такого вида недвижимости.  Для торговых помещений характерны требования, актуальные для ритейла, в более мягкой редакции, однако локация по-прежнему крайне важна: чем в менее доступном или посещаемом месте находится помещение, тем за меньшие деньги его можно сдать.                                                                                                                                          
Офисная недвижимость: годовая доходность составляет 6-7 процентов, помещения могут быть расположены достаточно произвольно, в черте города и в пригороде, главное, чтобы до них было несложно добраться и рядом имелась хорошая парковка. Жилые помещения (квартиры, таунхаусы и др.) способны генерировать годовую доходность до 5-6 процентов. Этот вид недвижимости наиболее понятен для его владельцев. Инвестируя в жилье, покупатель просто приобретает квартиру, оформляет на себя документы, делает ремонт и сдает ее в аренду. Однако нужно отметить, что по закону сдача в аренду жилья предполагает учет в налоговой инспекции. Частный рентный бизнес облагается налогом на доходы физических лиц — 13 процентов годовых. Легкость управления жильем скорее чисто психологическая. Найти благонадежного арендатора квартиры на самом деле довольно непросто. А если учесть, что многие собственники сдают недвижимость в обход закона, получается, что собственник-инвестор остается вообще законодательно незащищенным. Таким образом, управление жилой недвижимостью в объемах, сопоставимых с площадью коммерческого объекта, из-за множества разных арендаторов нисколько не проще, чем управление офисами.                                                                                            
Оценивая маркетинговую составляющую аренды недвижимости, необходимо отметить, что в условиях экономического кризиса первыми на коммерческом рынке, в ценовом и как следствие — в доходном плане, страдают офисы, затем торговая недвижимость — ритейл, общепит, торговые центры, и уже затем складская недвижимость и жилье. Владение недвижимостью требует профессионального подхода, не прощает ошибок и недостатка внимания, поскольку существуют конкуренты — профессионально управляющие коммерческой недвижимостью.                                                                                                                                  
В ближайшее время на рынке недвижимости будет идти серьезное противостояние маркетинговых бюджетов среди девелоперов. По информации экспертов компании «Бэст-Новострой» (г. Москва), суммы, которые сейчас отпускаются на рекламу, выросли в среднем в два раза. А это, в свою очередь, сказывается на издержках компаний. Среди инвесторов существует понимание, что доходов в десятки процентов годовых, на которые можно было рассчитывать до кризиса 2014 года, теперь уже не будет.  

Итак, что же нас ожидает в наступившем году и какие направления инвестиций сейчас представляются целесообразными. В настоящее время рынок недвижимости затоварен, в разных сегментах по-разному, но эффект совершенно очевиден — сложились стагнация цен в массовом сегменте и прямое снижение стоимости в новостройках бизнес- и элитного класса. В 2016 году девелоперы продолжат придерживаться политики демпинга. Поэтому в большинстве проектов покупатели смогут рассчитывать на скидки в 10-15 процентов при единовременной оплате. Девелоперы будут вынуждены предлагать клиентам совместные с банками программы по покупке недвижимости в кредит по сниженной ставке, рынок пополнится новыми предложениями длительных рассрочек, которые могут стать альтернативой ипотечному кредитованию.        

Основываясь на вышеизложенном, можно определить, что является целесообразным при определении направлений для удачных инвестиций, которые после воплощения в недвижимость станут генератором прибыли и доходной базой объекта. Безусловно важнейшими факторами являются стандартные опции: локация земельного участка, обеспеченность инженерными сетями, концепция предполагаемого к возведению объекта недвижимости, ритмичное финансирование, наличие детально проработанного и утвержденного в соответствии с законодательством РФ проекта. Если основные приведенные факторы — это прерогатива девелопера-инвестора, то концепция объекта недвижимости заслуживает отдельного рассмотрения. Дело в том, что возведенный в натуре объект недвижимости должен быть востребован как в настоящее переменчивое время, так и в ближней и отдаленной перспективах, ведь срок эксплуатации зданий 50-100 и более лет. Касательно складской недвижимости и жилья, с точки зрения концепции — востребованность и технология формирования прибыли достаточно очевидны. Локация, логистика, обеспеченность инженерными сетями и здравый смысл у девелопера — это основные составляющие успеха при работе с этими видами коммерческой недвижимости. В отношении офисной и торговой недвижимости актуальность концепций бизнес-центров — это предмет для серьезных расчетов и анализа. 

Они требуются прежде всего для того, чтобы учесть все особенности и требования рынка, как в настоящее время, так и в обозримой перспективе.  Учитывая активность государства по освоению восточных территорий страны и их заселению, привлечению зарубежных инвестиций и технологий в этих целях, принятие и реализацию законов о ТОСЭР (территориях опережающего социально-экономического развития), режимов «открытого неба» для аэропортов и «открытого порта» для морских портов, возникает необходимость в реакции рынка недвижимости и его субъектов на такого рода вызовы. Есть настоятельная необходимость во включении в концепции новых бизнес-торговых центров помимо торговых и офисных блоков помещений еще и блоки апартаментов на один-два этажа и более. Апартамент (фр. appartement — квартира, от итал. appartamento — комната) — комната или отдельное помещение в доме (квартира).  Апартаменты — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Первые апартаменты появились в России в 2000-е годы в деловом центре «Москва-Сити». Финансовый кризис лишь стимулировал их распространение: собственники коммерческой недвижимости несли огромные убытки и начали распродавать помещения как апартаменты. Сейчас апартаменты занимают уже почти треть рынка столичных новостроек. В связи с тем, что по закону апартаменты не считаются жильем, при проектировании и строительстве к ним не применяются жесткие санитарные и иные нормы. Тем не менее, они оборудованы для проживания, обычно кухней и ванной комнатой, туалетом. Главное, чем привлекают апартаменты покупателей, — это цена. В среднем стоимость квадратного метра в них на 15–25% ниже (в зависимости от класса), чем в аналогичном по основным характеристикам жилье.

Одно из отличий апартаментов от квартир — в отсутствии необходимости оформлять регистрацию по месту жительства.  При определении концепции многофункционального центра (МФЦ) необходимо выдерживать оптимальный баланс между видами недвижимости, которые в нем позиционируются и будут генераторами дохода для собственника. Это соотношение может выглядеть следующим образом: цокольный, первый и второй этажи — это помещения, предназначенные для аренды и продажи предприятиям, специализирующимся на стрит-ритейле, торговле, общественном питании и спортивно-зрелищных мероприятиях, далее, в зависимости от этажности здания, следуют блок офисов и блок апартаментов.  В зависимости от локации объекта, проработанности и качества проекта, квалификации и опыта специалистов компании-девелопера эти пропорции могут меняться и оптимизироваться.

В настоящее время в связи с резким оттоком арендаторов собственник может принять решение об изменении назначения помещений в МФЦ, например преобразования части офисов в апартаменты. Необходимость в перепланировках объясняется просто: на рынке коммерческой недвижимости застой, тогда как жилье остается востребованным всегда.  Без сомнения, такого рода реновация в действующем объекте требует финансовых и иных затрат, но это лучшее решение по сравнению с потерями от простоя помещений и отсутствия компенсации затрат на коммунальные платежи.    

Нынешняя дилемма — есть ли сейчас целесообразность во вхождении в новые проекты. Очевидно, что с момента начала проектных работ и до окончания строительства пройдет определенный период, временной лаг может составить 2-3 года и более. Оценить изменение ситуации на рынке недвижимости и время появления позитива сейчас сложно. 

Однако те инвесторы, которые, несмотря на высокий риск, в столь непростое время принимают решение о вхождении в проекты, смогут в недалекой перспективе достичь успехов.      

 Российский рынок коммерческой недвижимости пережил уже не одно потрясение. Бесценный опыт, полученный инвесторами, девелоперами, управляющими компаниями за прошедшие годы, безусловно, позволяет определить адекватные действия в сложившейся кризисной экономической ситуации. Но самым важным моментом для принятия решений о дальнейших действиях для каждого участника рынка недвижимости станет умение правильно спрогнозировать развитие ситуации. Точность прогнозирования, в свою очередь, зависит от профессионализма. Вне зависимости от уровня — районного, городского, регионального, все решают опыт и профессионалы. 

АЛЕКСАНДР ШАТОХИН




Динамика цен на топливо по Хабаровскому краю (розница)