Куда платить НДФЛ

Содержание

Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.

Правила игры

Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.

Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.

Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.

Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

Законодательство

Гражданский кодекс РФ:

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Глава 26.2.

Какие налоги должен платить арендодатель

Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Уголовный кодекс РФ:

Незаконное предпринимательство – Статья 171;

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;

Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" – о сдаче в аренду второй квартиры.

Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?

Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.

Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).

Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.

Кто платит?

Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).

Налоги для нанимателя (арендатора)

По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.

Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.

То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

Налоговый вычет при сдаче

Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

Порядок оплаты налога

За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.

Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.

Последствия уклонения

Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.

Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.

Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.

Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

Преимущества оплаты налогов

Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.

А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.

Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.

Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.

Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru

Что случилось?

Налоговая теперь не может штрафовать предпринимателя за просрочку по налогу на доходы физических лиц, если тот сам погасил задолженность. Причина просрочки не имеет значения. Такое решение принял Конституционный суд по делу одного предпринимателя.

Во время выездной проверки налоговая обнаружила, что фирма перечислила НДФЛ позже срока. Инспекторы выписали штраф 299 403 ₽ и пеню 4896 ₽. Бизнесмен не согласился со штрафом и обратился в суд — доказать, что не должен платить штраф, потому что успел исправить ошибку до прихода налоговой. В городском, районном и областном судах бизнесмену отказали, а в Верховном даже не приняли жалобу. Тогда он обратился в Конституционный суд. Конституционный суд молодец — подтвердил правоту предпринимателя и разрешил не платить штраф.

Больше налоговики не смогут штрафовать предпринимателей, которые самостоятельно исправили нарушение — решение Конституционного суда обязательно для всех.

Что это значит?

Если бизнесмен вовремя не перечислит НДФЛ, ему полагается штраф — 20% от неуплаченной суммы налогов (ст. 123 НК РФ).

Бывает, бизнесмен допускает ошибку в бухучете или неправильно заполняет декларацию. Штрафа не будет, если он исправит ошибку, доплатит недостающую сумму налога и подаст уточняющую декларацию. Даже если это произойдет позже срока уплаты налогов. Налоговый кодекс предусматривает два таких случая (п. 4 ст. 81 НК РФ):

  1. Если бизнесмен заплатил недостающую сумму налога и подал исправленную декларацию до того, как узнал, что налоговики обнаружили ошибку или назначили выездную проверку.
  2. Если бизнесмен подал уточненную декларацию после выездной проверки, во время которой инспектор не обнаружил ошибок, занижающих сумму налога.

В нашем случае бизнесмен правильно составил декларацию, но просрочил платеж по НДФЛ за своих сотрудников. Несмотря на то, что он сам исправил нарушение и заплатил пеню за просрочку до того, как это обнаружили налоговики, инспектор назначил штраф. В налоговой посчитали: раз бизнесмен ничего не исправлял и не подавал уточненную декларацию, то п. 4 с. 81 НК РФ на него не распространяется. Значит, можно накладывать санкции в виде штрафа.

Все суды поддержали позицию налоговиков, а Верховный суд жалобу не принял. Тогда бизнесмен обратился в Конституционный суд, чтобы тот проверил конституционность положений ст. 123 НК РФ и п. 4 ст. 81 НК РФ. Суд постановил, что нормы статей не противоречат конституции, но подтвердил правоту бизнесмена. Если бизнесмен заплатил задолженность и пеню за просрочку по НДФЛ раньше, чем о нарушении узнали налоговики, он не должен платить штраф. Причины просрочки не имеют значения. Появился прецедент.

Как это отразится на бизнесменах?

Раньше налоговики штрафовали предпринимателей за просрочку по НДФЛ, если она не была связана с ошибками в декларации. Даже если бизнесмен исправлял нарушение самостоятельно. Теперь инспектор не сможет выписывать штрафы независимо от причины просрочки. Главное — исправить нарушение раньше, чем его обнаружит налоговая. Если штраф всё же назначат, можно смело судиться с налоговой.

Налог на сдачу квартиры

Учитывая прецедент, выиграть суд будет несложно.

Подытожим

Если просрочили платеж по НДФЛ, исправьте нарушение до того, как его обнаружит налоговая. Тогда вас не оштрафуют. Причина просрочки значения не имеет. Если инспектор всё же назначил штраф, можно смело судиться с налоговой. Решения Конституционного суда обязательны для всех, поэтому выиграть суд будет несложно.

Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.

Правила игры

Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.

Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.

Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.

Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

Законодательство

Гражданский кодекс РФ:

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23.

Налогообложение при аренде квартир

Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Уголовный кодекс РФ:

Незаконное предпринимательство – Статья 171;

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;

Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" – о сдаче в аренду второй квартиры.

Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?

Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.

Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).

Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.

Кто платит?

Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).

Налоги для нанимателя (арендатора)

По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.

Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.

То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

Налоговый вычет при сдаче

Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

Порядок оплаты налога

За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.

Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.

Последствия уклонения

Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.

Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.

Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.

Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

Преимущества оплаты налогов

Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.

А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.

Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.

Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.

Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru

Кто платит налог на доходы физических лиц

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) нужно заплатить со всех видов доходов, полученных в течение года (налоговом периоде), как в денежной, так и в натуральной форме, физическими лицами:

являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации
от доходов из источников в Российской Федерации
от доходов из источников за пределами Российской Федерации

При определении налогового статуса (резидентства) физического лица его гражданство значения не имеет. Гражданин РФ может стать налоговым нерезидентом, и, наоборот, иностранец — резидентом. В течение года налоговый статус человека может измениться в зависимости от времени его нахождения на территории России.

Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Налоговый учет НДФЛ с выплат по договорам аренды

При этом время нахождения человека в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (п. 2 ст. 207 Налогового кодекса).

Если человек самостоятельно декларирует полученный им доход по окончании налогового периода (в конце года), то его налоговый статус рассчитывается по состоянию на 31 декабря. При этом не учитываются дни нахождения физического лица на территории России до начала отчётного года или после его окончания (письмо ФНС России от 30.08.2012 № ОА-3-13/3157@).

При этом независимо от фактического времени нахождения в Российской Федерации налоговыми резидентами признаются:

  • Российские военнослужащие, проходящие службу за границей;
  • Coтрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ.

Документами, подтверждающими фактическое нахождение человека на территории Российской Федерации, могут быть:

  • трудовой договор или договор подряда (ГПХ), справка с места работы, авансовые отчёты с подтверждающими расходы документами, путевыми листами и др.;
  • заграничный паспорт, с отметками о пересечении границы;
  • если при пересечении границы отметки пограничного контроля не ставятся (например, на границе с Белоруссией, Казахстаном), то такими документами могут быть авиа- и железнодорожные билеты, квитанции из гостиниц;
  • прочие документы, оформленные в установленном законодательством порядке, на основании которых физическое лицо может рассматриваться в качестве налогового резидента России.

Как определить резидент или нет иностранец?

Предположим, что иностранец приехал в Российскую Федерацию 14 января этого года для работы в российской компании. По Налоговому кодексу иностранец для признания его налоговым резидентом Российской Федерации должен находиться на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Таким образом, налоговым резидентом иностранец станет с 15 июля этого года, когда общая сумма календарных дней нахождения в нашей стране составит 183. При этом статус налогового резидента России иностранец не утратит до конца этого года, даже если вернется домой после 16 июля.

Кто оплачивает НДФЛ?

Обычно НДФЛ на работе у человека удерживает работодатель. Работодателя в этом случае называют налоговым агентом.

Однако в некоторых случаях человеку может быть необходимо самостоятельно посчитать сумму налога и подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ, в которой и рассчитывается сумма налога, подлежащая уплате. К таким физическим лицам относятся:

  • индивидуальные предприниматели;
  • нотариусы, адвокаты, арбитражные управляющие и иные лица, занимающиеся частной практикой;
  • физические лица, получившие доходы:
  • от продажи имущества (например, квартиры, автомобиля и т.п.), находившегося в собственности на момент продажи менее трёх или пяти лет (в зависимости от вида собственности, см. ст.217 п.17.1 и ст.217.1 НК РФ);
  • в виде различного рода выигрышей (в лотереях, казино, игровых автоматах, тотализаторах и букмекерских конторах, от участия в рекламных акциях, конкурсах и т.п.);
  • по договорам гражданско-правового характера (например, доходы от сдачи имущества в аренду);
  • в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства и т.д.;

  • в порядке дарения в денежной или натуральной форме (недвижимость, транспортные средства, акции, доли и т.д.) от лица, не являющегося членом семьи или близким родственником;
  • при получении которых налоговым агентом не был удержан налог и т.д.
  • Перечень доходов от источников в Росси и за её пределами, с которых уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ), приведён в ст. 208 Налогового кодекса.

    Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

    При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

    1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

    2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

    Рассмотрим обе ситуации.

    1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

    Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

    • физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
    • иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

    Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

    НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

    Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Примечание.Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru, в разделе Программные средства / Декларация.

    Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

    2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

    Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

    Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

    При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п.

    Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

    9 ст. 226 НК РФ).

    Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

    Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

    Примечание.Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

    Полезная информация по вопросу

    Официальный сайт Федеральной налоговой службы www.nalog.ru

    КТО ЯВЛЯЕТСЯ НАЛОГОВЫМ АГЕНТОМ ПО НДФЛ

    Лица, которые являются источником выплаты дохода для налогоплательщика, признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ). Они обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика налог и перечислить его в бюджет (п. 1 ст. 24 НК РФ). Налоговые агенты выступают своего рода посредниками между налогоплательщиками и государством.

    К ним относятся (п. 1 ст. 226 НК РФ):

    — российские организации <1>;

    — обособленные подразделения иностранных организаций в РФ.

    Обратите внимание!

    Если иностранная организация выплачивает доходы физическому лицу не через обособленное подразделение в РФ, налоговым агентом она не является (см., в частности, Письма Минфина России от 13.09.2012 N 03-04-06/6-277, ФНС России от 03.09.2012 N ОА-4-13/14633);

    — индивидуальные предприниматели <1>;

    — нотариусы, занимающиеся частной практикой <1>;

    — адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты <1>.

    <1> С 1 января 2015 г. расширен перечень лиц, которые вправе нанимать иностранных граждан, прибывших в РФ в порядке, не требующем получения визы, на основании патента. С указанной даты помимо граждан РФ к ним относятся и другие лица, предусмотренные п. 1 ст. 13.3 Закона N 115-ФЗ.

    Каким налогом облагается сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом

    (абз. 3 п. 6 ст. 1, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.11.2014 N 357-ФЗ). С указанной даты российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, могут быть налоговыми агентами по отношению к иностранным гражданам, получившим патент (п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ, п. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 24.11.2014 N 368-ФЗ).

    Отметим, что, по мнению Минфина России, высказанному в Письме от 21.04.2008 N 03-04-06-01/97, указанные лица являются налоговыми агентами вне зависимости от источника денежных средств, за счет которого выплачиваются доходы налогоплательщику. Например, если российская организация выплачивает своим работникам премии (бонусы) по поручению и за счет иностранной организации, она признается налоговым агентом.

    Однако в Письмах от 02.10.2009 N 03-04-06-01/252, от 11.03.2009 N 03-04-06-01/53 финансовый орган высказал противоположную позицию, согласно которой организация, выплачивающая денежные средства, но не являющаяся источником выплаты дохода налогоплательщику, не признается налоговым агентом.

    Такое возможно, к примеру, когда работодатель по договоренности с сотрудниками удерживает из их зарплаты денежные средства, которые перечисляет третьим лицам. Если с такими лицами у организации не заключены трудовые (гражданско-правовые) договоры, исчислять и удерживать НДФЛ с подобных выплат не нужно (см. Постановление от 03.09.2010 N КА-А40/10021-10).

    Заметим, что в случае заключения договоров аутстаффинга (аренды персонала) налоговым агентом по НДФЛ является организация-исполнитель, выплачивающая своим работникам заработную плату за выполнение определенных работ для организации-заказчика (Письма Минфина России от 06.11.2008 N 03-03-06/8/618, от 06.11.2008 N 03-03-06/1/618).

    Отметим, что физические лица, которые не являются индивидуальными предпринимателями, при осуществлении выплат нанимаемым работникам налоговыми агентами не признаются. НДФЛ в таком случае рассчитывают и уплачивают лица, которые получили доход (Письмо Минфина России от 13.07.2010 N 03-04-05/3-390).

    Налоговые агенты должны исчислить и удержать налог у физического лица со всех доходов, которые они ему выплачивают, за исключением отдельных их видов (п. 2 ст. 226 НК РФ).

    Примечание

    Подробнее о том, когда налоговый агент не должен удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ, вы можете узнать в разд. 9.3 "Когда организация не удерживает НДФЛ".

    Дата добавления: 2015-05-28; просмотров: 480;

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *