Налог с продажи имущества

"Учет. Налоги. Право", 2005, N 41

КАК ВЫГОДНЕЕ ПРОДАТЬ ЗДАНИЕ

Ситуация. Юридическое лицо решило продать здание, принадлежащее ему на праве собственности. При этом покупателями выступают два физических лица. Как оформить продажу с наиболее оптимальной налоговой нагрузкой?

Очевидно, что самый простой вариант продать здание — это заключить договор купли-продажи недвижимости. Но на самом деле такой договор далеко не самый экономный с точки зрения налогов. Кроме того, этот вариант отнимет у сторон достаточно много времени. Ведь потребуется зарегистрировать переход права собственности на здание.

Но есть и другой вариант реализации недвижимости — передача его в уставный капитал ООО. Он подойдет тем, кто хочет сэкономить время и не переплачивать налоги. Конечно, и у этого способа есть свои недостатки.

Поэтому рассмотрим детальнее два варианта продажи недвижимости.

Элементарно: купля-продажа

Как мы уже сказали, первый вариант предполагает заключение обычного договора купли-продажи. В этом случае понадобится произвести ряд процедур. Во-первых, обычно купля-продажа недвижимости попадает в категорию крупных сделок. Поэтому такую продажу должны будут одобрить органы управления юрлица (совет директоров или общее собрание — в зависимости от стоимости здания).

Во-вторых, стороны должны подписать два договора о продаже двух частей здания. Ведь покупателей-то два. Это в свою очередь повлечет за собой необходимость регистрации общей долевой собственности на здание. Кроме того, покупателям придется еще и оформить права на землю под зданием. В результате процедура покупки может затянуться на несколько месяцев.

Что касается налоговых последствий, то юридическое лицо заплатит с вырученной от реализации здания суммы налог на прибыль и НДС в той части, которая приходится на здание. Реализация же земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Не только собственник, но и участник

Сэкономить время позволит второй способ — реализация через юрлицо. Для этого продавцу нужно создать новую организацию — общество с ограниченной ответственностью.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Причем размер уставного капитала создаваемого общества должен всего на 10 тыс. руб. превышать оценочную стоимость продаваемого здания. Далее здание вносится в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

При этом нужно будет произвести независимую оценку здания. Но такой документ не будет лишним и при обычной купле-продаже. Ведь он подтверждает рыночный уровень цен. Тем более что расходы на оценку можно учесть при налогообложении прибыли.

Создание общества регистрируется в налоговой инспекции, а передача здания в уставный фонд — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения этих процедур единственный участник (юридическое лицо) продает покупателям здания долю в уставном капитале, равную стоимости здания. Соответственно, у продавца остается доля номинальной стоимостью 10 тыс. руб. Изменение состава участников регистрируется в налоговой инспекции.

Завершающим этапом продажи здания в данном случае будет подача новыми участниками заявлений о выходе из общества. При этом у них появляется право на выплату действительной стоимости доли либо выдачу в натуре имущества такой же стоимости (ст. 26 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Именно второй способ выплаты доли и надо выбрать в данном случае — физические лица при выходе из ООО получат в собственность часть здания. Обратите внимание, что в данном случае участник получает не долю в здании, а именно его часть, то есть определенное количество помещений в здании. И именно в отношении этих помещений будет зарегистрировано право собственности каждого из участников.

Это является и основным минусом данного варианта. Дело в том, что при таком оформлении могут возникнуть трудности с определением собственника коридоров, лестничных площадок, шахт лифтов, фасада и других структурных элементов здания, не относящихся к помещениям. Кроме того, каждому из участников необходимо оформить документы на право использования земельного участка, на котором расположена часть здания.

Налоговых обязанностей при передаче здания в уставный капитал у юрлица — собственника здания до 01.01.2006 не возникает. Если же передача произойдет после этой даты, он обязан будет восстановить НДС и уплатить его в бюджет. С дохода же, полученного от продажи долей в уставном капитале новой организации, нужно будет заплатить налог на прибыль.

Таким образом, до 01.01.2006 этот вариант позволяет сэкономить на уплате НДС. В дальнейшем же он будет выгоден лишь тем, что потребует гораздо меньших временных затрат на передачу здания. Ведь с момента приобретения долей в новой организации покупатели фактически уже могут распоряжаться имуществом.

О.А.Плахтиенко

Юрист

ООО "Аудиторская служба "СТЕК"

Подписано в печать

04.11.2005

—————————————————————————————————————————————————————————————————— ———————————————————— ——

(C) Fin-Buh.ru. Некоторые материалы этого сайта могут предназначаться только для совершеннолетних.

Архив публикаций

Налог при продаже имущества

В последнее время операций на рынке недвижимости совершается все больше и больше. Многие из нас при продаже имущества задают себе вопрос: а должен ли я при совершении сделки заплатить налог и в каком размере? Могу ли я уменьшить свои доходы? Сегодня на вопросы отвечает ведущий консультант по налогообложению Агентства недвижимости «ОГНИ НОВОСИБИРСКА» Марина Зайкова.

Скажите, пожалуйста, с какой суммы человек должен заплатить подоходный налог при продаже имущества?

Под доходом при продаже имущества налоговый кодекс подразумевает сумму, прописанную в договоре купли-продажи. Налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму вычета, который предоставляется налогоплательщику на основании статьи 220 Налогового кодекса. С этой разницы и рассчитывается подоходный налог.

А при продаже какого имущества предоставляется вычет?

Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества. К имуществу, при продаже которого может быть применен вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Что касается иного имущества, то это, например, автомобили, нежилые помещения (в том числе офисные) и другое имущество.

Имейте в виду, что к имуществу не относятся имущественные права, в связи с чем при их реализации имущественный вычет заявлен быть не может. Это значит, что при уступке права требования по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется.

В каком же размере предоставляется вычет?

Размер вычета различается в зависимости от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика.

Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи. Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., полученной от продажи недвижимого имущества, и 125 000 руб. при продаже иного имущества.

Но, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налоговый кодекс предоставляет нам возможность уменьшить доход на сумму фактически произведенных документально подтвержденных расходов.

То есть, например, вы купили квартиру за 2 000 000 рублей и через два года продаете ее за 3 000 000 рублей. В данном случае налогооблагаемую базу выгоднее уменьшить на сумму, истраченную на покупку имущества в размере 2 000 000 рублей, а не на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Стоит отметить, что если имущество приобреталось или переходило в собственность налогоплательщика частями или долями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени приобретения каждой из долей.

А кто не вправе воспользоваться вычетом?

Имущественным вычетом не вправе воспользоваться индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества в рамках своей предпринимательской деятельности.

Если же имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить имущественный вычет.

А если человек в одном году продал две или три квартиры, имущественный вычет предоставляется на каждый объект или на все объекты вместе?

Позиция налоговых органов, основанная на статье 220 Налогового кодекса, такова, что предельные размеры имущественного налогового вычета (1 000 000 или 125 000 руб.) применяются в целом по всем доходам, полученным от продажи имущества. При этом неважно, сколько объектов такого имущества продал налогоплательщик — один или несколько. То есть этот вычет предоставляется не пообъектно.

Указанный в статье 220 Налогового кодекса порядок использования имущественного вычета при продаже нескольких объектов имущества закреплен и в налоговой декларации по НДФЛ. Как следует из листа Ж декларации, общая сумма имущественного налогового вычета по доходам от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не должна превышать 1 000 000 руб. за налоговый период.

Есть Письмо Минфина России, где он высказал противоположную точку зрения по данному вопросу, то есть вычеты применяются в отношении каждого объекта, а не в целом ко всем доходам, полученным от продажи.

Начисление НДС при продаже недвижимого имущества физическим лицом (индивидуальным предпринимателем)

Несомненно, данный вывод благоприятен для налогоплательщика. Но, применять разъяснение Минфина России, содержащееся в этом письме, на практике будет достаточно сложно. Кроме того, указанное Письмо адресовано конкретному налогоплательщику и не является официальным разъяснением финансового ведомства.

Получается, что человек должен заплатить подоходный налог с продажи второй и последующей квартиры со всей суммы, прописанной в договоре купли-продажи?

Как я говорила выше, налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов, то есть на сумму, истраченную на покупку квартир.

При замене вычета на расходы нужно также учитывать следующее. Если вы одновременно продаете несколько объектов имущества, относящихся к одному виду (например, квартиру и комнату, которые находятся в собственности менее трех лет), то заменить вычет на расходы должны в отношении всех продаваемых объектов. То есть такая замена не может производиться выборочно (в частности, нельзя в отношении квартиры применить имущественный вычет, а в отношении комнаты заменить вычет на расходы). Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.

Если продаются объекты, которые относятся к различным видам имущества (например, жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, и автомобиль), то в отношении одного объекта может быть применен вычет, а в отношении другого вычет может быть заменен на расходы.

Итак, при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, у Вас может возникнуть обязанность заплатить подоходный налог. Поэтому, прежде, чем оформить сделку, нужно оценить налоговые последствия и принять наиболее оптимальное для Вас решение.

Будем рады вас видеть в любом из наших офисов:

Фрунзе, 80, оф. 209, тел. 200-40-40, e-mail: info@ogni-nsk.ru

Восход, 20, оф. 510, тел. 254-02-22, e-mail: info20@ogni-nsk.ru

Вернуться в список

Просмотров 16057

Комментариев   3

"Учет. Налоги. Право", 2005, N 41

КАК ВЫГОДНЕЕ ПРОДАТЬ ЗДАНИЕ

Ситуация. Юридическое лицо решило продать здание, принадлежащее ему на праве собственности. При этом покупателями выступают два физических лица. Как оформить продажу с наиболее оптимальной налоговой нагрузкой?

Очевидно, что самый простой вариант продать здание — это заключить договор купли-продажи недвижимости. Но на самом деле такой договор далеко не самый экономный с точки зрения налогов. Кроме того, этот вариант отнимет у сторон достаточно много времени. Ведь потребуется зарегистрировать переход права собственности на здание.

Но есть и другой вариант реализации недвижимости — передача его в уставный капитал ООО. Он подойдет тем, кто хочет сэкономить время и не переплачивать налоги. Конечно, и у этого способа есть свои недостатки.

Поэтому рассмотрим детальнее два варианта продажи недвижимости.

Элементарно: купля-продажа

Как мы уже сказали, первый вариант предполагает заключение обычного договора купли-продажи. В этом случае понадобится произвести ряд процедур. Во-первых, обычно купля-продажа недвижимости попадает в категорию крупных сделок. Поэтому такую продажу должны будут одобрить органы управления юрлица (совет директоров или общее собрание — в зависимости от стоимости здания).

Во-вторых, стороны должны подписать два договора о продаже двух частей здания. Ведь покупателей-то два.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Это в свою очередь повлечет за собой необходимость регистрации общей долевой собственности на здание. Кроме того, покупателям придется еще и оформить права на землю под зданием. В результате процедура покупки может затянуться на несколько месяцев.

Что касается налоговых последствий, то юридическое лицо заплатит с вырученной от реализации здания суммы налог на прибыль и НДС в той части, которая приходится на здание. Реализация же земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Не только собственник, но и участник

Сэкономить время позволит второй способ — реализация через юрлицо. Для этого продавцу нужно создать новую организацию — общество с ограниченной ответственностью. Причем размер уставного капитала создаваемого общества должен всего на 10 тыс. руб. превышать оценочную стоимость продаваемого здания. Далее здание вносится в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

При этом нужно будет произвести независимую оценку здания. Но такой документ не будет лишним и при обычной купле-продаже. Ведь он подтверждает рыночный уровень цен. Тем более что расходы на оценку можно учесть при налогообложении прибыли.

Создание общества регистрируется в налоговой инспекции, а передача здания в уставный фонд — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения этих процедур единственный участник (юридическое лицо) продает покупателям здания долю в уставном капитале, равную стоимости здания. Соответственно, у продавца остается доля номинальной стоимостью 10 тыс. руб. Изменение состава участников регистрируется в налоговой инспекции.

Завершающим этапом продажи здания в данном случае будет подача новыми участниками заявлений о выходе из общества. При этом у них появляется право на выплату действительной стоимости доли либо выдачу в натуре имущества такой же стоимости (ст. 26 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Именно второй способ выплаты доли и надо выбрать в данном случае — физические лица при выходе из ООО получат в собственность часть здания. Обратите внимание, что в данном случае участник получает не долю в здании, а именно его часть, то есть определенное количество помещений в здании. И именно в отношении этих помещений будет зарегистрировано право собственности каждого из участников.

Это является и основным минусом данного варианта. Дело в том, что при таком оформлении могут возникнуть трудности с определением собственника коридоров, лестничных площадок, шахт лифтов, фасада и других структурных элементов здания, не относящихся к помещениям. Кроме того, каждому из участников необходимо оформить документы на право использования земельного участка, на котором расположена часть здания.

Налоговых обязанностей при передаче здания в уставный капитал у юрлица — собственника здания до 01.01.2006 не возникает. Если же передача произойдет после этой даты, он обязан будет восстановить НДС и уплатить его в бюджет. С дохода же, полученного от продажи долей в уставном капитале новой организации, нужно будет заплатить налог на прибыль.

Таким образом, до 01.01.2006 этот вариант позволяет сэкономить на уплате НДС. В дальнейшем же он будет выгоден лишь тем, что потребует гораздо меньших временных затрат на передачу здания. Ведь с момента приобретения долей в новой организации покупатели фактически уже могут распоряжаться имуществом.

О.А.Плахтиенко

Юрист

ООО "Аудиторская служба "СТЕК"

Подписано в печать

04.11.2005

—————————————————————————————————————————————————————————————————— ———————————————————— ——

(C) Fin-Buh.ru. Некоторые материалы этого сайта могут предназначаться только для совершеннолетних.

Необходимость уплачивать НДФЛ при продаже автомобиля и другого движимого имущества зависит от того, сколько лет оно было в вашей собственности.

Если такое имущество находилось в вашей собственности три года или более и вы являетесь налоговым резидентом, доходы от его продажи (за исключением доходов от продажи ценных бумаг) НДФЛ не облагаются. В этом случае вам не нужно подавать налоговую декларацию по НДФЛ (ст. 214.1, п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если движимое имущество находилось в вашей собственности менее трех лет, вы должны самостоятельно рассчитать и уплатить налог с дохода от его продажи (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Имущественный вычет при продаже автомобиля и другого движимого имущества

Если вы являетесь налоговым резидентом, то при продаже движимого имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в вашей собственности менее трех лет, вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, уменьшив свой налогооблагаемый доход на сумму, полученную от продажи данного имущества, но не более 250 000 руб.

Вместо получения данного имущественного вычета вы вправе уменьшить свой облагаемый НДФЛ доход на сумму фактически произведенных вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного движимого имущества (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Порядок расчета и уплаты НДФЛ

Для того чтобы рассчитать и уплатить НДФЛ при продаже автомобиля и другого движимого имущества, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Рассчитайте сумму налога

Общая формула расчета налога для физических лиц налоговых резидентов выглядит так (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = сумма дохода от продажи x 13%.

Однако, как было указано выше, при расчете налога вы можете уменьшить доход от продажи имущества одним из двух способов по своему выбору (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

1) на расходы по приобретению данного имущества при наличии подтверждающих документов;

2) на имущественный вычет в размере 250 000 руб.

Пример.Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

Физическое лицо в 2014 г. приобрело автомобиль за 500 000 руб. Имеется договор купли-продажи, а также расписка о передаче денежных средств продавцу. Машина продана в 2016 г. за 450 000 руб. При расчете налога доходы от продажи автомобиля можно уменьшить на расходы по его покупке. В этом случае сумма налога будет равна нулю ((450 000 руб. 500 000 руб.) x 13%).

Если вы не сохранили документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, то можете воспользоваться вычетом в размере 250 000 руб.

Пример.Расчет налога с учетом вычета

Физическое лицо в 2014 г. приобрело автомобиль за 500 000 руб. Подтверждающие документы не сохранились. В 2016 г. автомобиль был продан за 400 000 руб.

При расчете налога можно применить имущественный вычет. Облагаться НДФЛ будет сумма дохода, равная 150 000 руб. (400 000 руб. 250 000 руб.). Налог нужно заплатить в размере 19 500 руб. (150 000 руб. x 13%).

Шаг 2. Заполните налоговую декларацию и представьте ее в налоговый орган

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ вы должны подать в налоговый орган в любом случае, даже если сумма налога равна нулю. Декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества, в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 80, п. 1, пп. 2 п. 5 ст. 83, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание.Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на официальном сайте ФНС России в разделе Программные средства / Декларация.

Декларацию можно подать лично или через представителя непосредственно в налоговый орган, направить почтовым отправлением с описью вложения, а также представить в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

80 НК РФ).

Уменьшить доход на расходы по приобретению имущества вы можете, если у вас есть подтверждающие документы, в том числе договор купли-продажи, акт приема-передачи денежных средств. Их копии необходимо приложить к налоговой декларации (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

За нарушение срока подачи декларации установлен штраф. За каждый месяц просрочки ее сдачи штраф составит 5% суммы налога, который не уплачен в установленный срок на основании этой декларации. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма налога, которую вы рассчитали, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).

Шаг 3. Уплатите НДФЛ

Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи имущества (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Если вы не заплатили НДФЛ в срок, налоговый орган может взыскать с вас штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (40%, если налоговая инспекция установит, что налог вы не уплатили умышленно). Помимо штрафа вы обязаны уплатить налог и пени за каждый календарный день просрочки его уплаты в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России (п. п. 2 4, 5 ст. 75, ст. 122 НК РФ).

Обратите внимание!

Если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 57).

Связанные вопросы

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже автомобиля? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Федеральной налоговой службы www.nalog.ru

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Екатерина Анненкова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА "Клерк.Ру"

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.
Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.
Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для продавца

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).
В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.
При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.
Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:
• Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
• Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.
Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г.

№ВАС-18173/09:
• Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является егофактическая передача.
Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.
Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:
• Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент перехода права собственности на здание, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.
Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:
• Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
• Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Реализация объектов недвижимого имущества является облагаемой НДС операцией согласно ст.146 НК РФ.
Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:
• День отгрузки (передачи) товаров;
• День оплаты (в том числе частичной).
При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).
Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:
• Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.
• Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:
o дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
o или день его оплаты (частичной оплаты).
• При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.
Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.
Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:
• Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.
Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:
• Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
• В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
• Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.
Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.
Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости
В соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).
При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:
• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.
Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.
На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:
• Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
• Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
• Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:
• Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
• Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ

оставить заявку

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *