Счет эскроу

Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

«Счет Эскроу» от АО «ТЭМБР-БАНК» является средством для минимизации рисков сторон при проведении коммерческой и иной сделки и является лучшим вариантом обеспечения взаимного доверия сторон, участвующих в сделке.

  • По договору счета эскроу Банк (эскроу-агент) открывает депоненту (плательщику) специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу – бенефициару (получателю) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом (плательщиком) и бенефициаром (получателем).
  • На счете эскроу размещаются денежные средства, с условием их депонирования (блокировки) без права совершения владельцем счета (депонентом) расходных операций до выполнения обязательства, в счет которого размещены деньги.
  • Банк (эскроу-агент) обеспечивает наличие неснижаемого остатка денег на счете эскроу, а также обоснованную и своевременную выплату денежных средств со счета эскроу в пользу бенефициара (получателя) денежных средств по сделке.
  • При невыполнении или ненадлежащем выполнении  сторонами договора обязательств в срок деньги с счета эскроу возвращаются Банком депоненту (плательщику).

«Счет Эскроу» предоставляется:

  • юридическим лицам;
  • индивидуальным предпринимателям (ИП);
  • физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.

Услуга открытия и обслуживания «Счета Эскроу» включает:

  • заключение трехстороннего договора между депонентом (плательщиком), бенефициаром (получателем) и Банком (эскроу — агентом);
  • открытие депоненту (плательщику) отдельного счета эскроу;
  • принятие и размещение на счете эскроу денежных средств, предназначенных для проведения расчетов между сторонами по сделке;
  • обеспечение Банком (эскроу — агентом) наличия неснижаемого остатка по счету эскроу (техническое блокирование счета) до выполнения обязательства в счет которого размещены денежные средства;
  • получение Банком (эскроу — агентом) подтверждения исполнения обязательств по сделке;
  • выплата Банком (эскроу – агентом) денежных средств со счета эскроу в пользу бенефициара (получателя).

Условия открытия «Счета Эскроу»:

  • счет эскроу открывается в валюте РФ на основании трехстороннего договора, заключенного между депонентом (плательщиком), бенефициаром (получателем) и эскроу-агентом (Банком):
  • договор, в котором  депонентом и бенефициаром  являются юридические лица;
  • договор, в котором депонентом и бенефициаром  являются  физические лица, не являющиеся ИП;
  • договор, в котором  депонент — юридическое лицо, а бенефициар- физическое лицо, не являющееся ИП;
  • договор, в котором  депонент — физическое лицо, не являющееся ИП, а бенефициар юридическое лицо;
  • для заключения трехстороннего договора необходимо наличие расчетных счетов в валюте РФ у депонента (плательщика) и бенефициара (получателя), если сторонами по сделке являются юридические лица или индивидуальные предприниматели;
  • для заключения трехстороннего договора необходимо наличие текущего счета в валюте РФ у бенефициара (получателя), если бенефициаром (получателем) по сделке является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.
  • Доступ и контроль

    Стороны по сделке могут иметь равный доступ к  счету эскроу, получать по нему выписки, видеть реальное движение средств по нему.

    Стоимость услуги

    Открытие и ведение счета эскроу осуществляется в соответствии с тарифными планами, утвержденными в АО «ТЭМБР-БАНК».

    Что такое Эскроу счет | Escrow Account

    Эскроу счетангл. Escrow Account, открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением. Существует два типа эскроу счета, оба из которых связаны со сделками с недвижимостью и переходом права собственности на нее. Первый тип счета открывается для хранения средств, принадлежащих покупателю имущества, до того времени, когда к нему фактически перейдет право собственности, после чего эти средства будут выплачены продавцу.

    Новый вид банковского счета — «счет эскроу»

    Второй тип счета открывается и обслуживается ипотечным кредитором недвижимости. Владелец недвижимости осуществляет регулярные платежи на этот счет для уплаты налога на имущество и страховых платежей.

    Эскроу счет, открытый в связи с покупкой недвижимости, в некоторых юрисдикциях открывается и поддерживается юристом покупателя, или эскроу агентом в других. Когда покупатель делает предложение на покупку имущества, оно обычно сопровождается задатком, который размещается на эскроу счете до того момента, пока продажа не будет завершена, а сам счет закрыт. Во время закрытия происходит тщательная проверка расходования всех средств при процедуре эскроу.

    Когда недвижимость куплена, ее новый владелец принимает обязательство своевременно оплачивать налог на недвижимость. Кроме того, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладелец купил и поддерживал страховой полис на приобретенную недвижимость. Если налог не будет оплачен вовремя, налоговая служба может произвести налоговый арест имущества, который будет снят только по факту погашения задолженности по налогам, что подвергает опасности интересы ипотечного кредитора. Аналогично, если страховой полис домовладельца истекает, и возникает ущерб имуществу, интересы кредитора также ставятся под угрозу. Таким образом, ипотечный кредитор заинтересован в том, чтобы удостовериться в полной и своевременной оплате заемщиком налога на имущество и страхового полиса.

    Чтобы выполнить это условие, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладельцы осуществляли ежемесячные платежи на эскроу счет, за счет чего будут оплачены налоги и страховые взносы. В момент выдачи ипотеки заемщик платит определенную сумму, которая впоследствии будет включаться в регулярные ежемесячные платежи, осуществляемые для погашения основной суммы и процентов по ипотеке. Когда наступает момент уплаты налога или внесения страхового взноса, платеж осуществляется ипотечной компанией с эскроу счета. Преимущество такой договоренности состоит в том, что домовладелец не должен отслеживать все эти платежи.

    Главным преимуществом уплаты налогов и страховых взносов через эскроу счет состоит в том, что таким образом равномерно распределяется финансовая нагрузка на бюджет домовладельца. Это происходит потому, что налоги и страховые взносы уплачиваются раз в год, или же ежеквартально, что может существенно увеличить расходы домовладельца в этот период и привести к проблемам с погашением кредита. Система эскроу позволяет деньгам оставаться на специализированном счете нетронутыми, что освобождает домовладельца от необходимости собирать средства для уплаты налогов и страховки. Недостатком такой системы является то, что на остаток средств на эскроу счете не начисляются проценты, владельцем которых до момента осуществления очередной выплаты технически является домовладелец.

    Эскроу счета могут иногда открываться и с другими целями. Например, средства кредита на строительство дома будут удерживаться на эскроу счете, и выплачиваться поэтапно, по мере завершения очередной фазы строительства. В этом случае компания-застройщик получает гарантию оплаты своих услуг, а заказчик получает гарантию того, что средства будут выплачены только по факту выполнения работ.

    Фактически, всякий раз, когда возникают сомнения относительно надлежащего выполнения условий договора одной стороной, и осуществления своевременной оплаты другой, проблема может быть решена при помощи эскроу счета, который открывается у незаинтересованной третьей стороны, которой доверяют все остальные участники сделки.

    «Счет Эскроу» от АО «ТЭМБР-БАНК» является средством для минимизации рисков сторон при проведении коммерческой и иной сделки и является лучшим вариантом обеспечения взаимного доверия сторон, участвующих в сделке.

    • По договору счета эскроу Банк (эскроу-агент) открывает депоненту (плательщику) специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу – бенефициару (получателю) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом (плательщиком) и бенефициаром (получателем).
    • На счете эскроу размещаются денежные средства, с условием их депонирования (блокировки) без права совершения владельцем счета (депонентом) расходных операций до выполнения обязательства, в счет которого размещены деньги.
    • Банк (эскроу-агент) обеспечивает наличие неснижаемого остатка денег на счете эскроу, а также обоснованную и своевременную выплату денежных средств со счета эскроу в пользу бенефициара (получателя) денежных средств по сделке.
    • При невыполнении или ненадлежащем выполнении  сторонами договора обязательств в срок деньги с счета эскроу возвращаются Банком депоненту (плательщику).

    «Счет Эскроу» предоставляется:

    • юридическим лицам;
    • индивидуальным предпринимателям (ИП);
    • физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.

    Услуга открытия и обслуживания «Счета Эскроу» включает:

    • заключение трехстороннего договора между депонентом (плательщиком), бенефициаром (получателем) и Банком (эскроу — агентом);
    • открытие депоненту (плательщику) отдельного счета эскроу;
    • принятие и размещение на счете эскроу денежных средств, предназначенных для проведения расчетов между сторонами по сделке;
    • обеспечение Банком (эскроу — агентом) наличия неснижаемого остатка по счету эскроу (техническое блокирование счета) до выполнения обязательства в счет которого размещены денежные средства;
    • получение Банком (эскроу — агентом) подтверждения исполнения обязательств по сделке;
    • выплата Банком (эскроу – агентом) денежных средств со счета эскроу в пользу бенефициара (получателя).

    Условия открытия «Счета Эскроу»:

    • счет эскроу открывается в валюте РФ на основании трехстороннего договора, заключенного между депонентом (плательщиком), бенефициаром (получателем) и эскроу-агентом (Банком):
    • договор, в котором  депонентом и бенефициаром  являются юридические лица;
    • договор, в котором депонентом и бенефициаром  являются  физические лица, не являющиеся ИП;
    • договор, в котором  депонент — юридическое лицо, а бенефициар- физическое лицо, не являющееся ИП;
    • договор, в котором  депонент — физическое лицо, не являющееся ИП, а бенефициар юридическое лицо;
  • для заключения трехстороннего договора необходимо наличие расчетных счетов в валюте РФ у депонента (плательщика) и бенефициара (получателя), если сторонами по сделке являются юридические лица или индивидуальные предприниматели;
  • для заключения трехстороннего договора необходимо наличие текущего счета в валюте РФ у бенефициара (получателя), если бенефициаром (получателем) по сделке является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.
  • Доступ и контроль

    Стороны по сделке могут иметь равный доступ к  счету эскроу, получать по нему выписки, видеть реальное движение средств по нему.

    Стоимость услуги

    Открытие и ведение счета эскроу осуществляется в соответствии с тарифными планами, утвержденными в АО «ТЭМБР-БАНК».

    Все статьи Правовые различия конструкции договора эскроу и его аналогов по праву России (Моргачева М.Е.)

    Федеральным законом от 21.12.2013 N 379-ФЗ в ГК РФ введены изменения, которые предусматривают два новых вида договоров: "договор номинального счета" и "договор счета эскроу". В данной статье рассматривается вопрос об отличиях применения договора эскроу и иных сходных с ним конструкций.
    Изначально термин "эскроу" возник в США. Так как в Америке широко развит институт ипотеки, законодателями был выработан механизм по защите сторон данного вида сделок <1>. Здесь через счета эскроу происходят практически все сделки по продаже недвижимости. Продавец и покупатель заключают контракт, в котором предусмотрены условия, на которых эскроу-агент осуществит перевод денег продавцу. Таким образом, через определенное время деньги переходят от покупателя на счет эскроу. Деньги переводятся продавцу в момент передачи документов на недвижимость <2>.
    ———————————
    <1> Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в России и США: Дис. … д-ра юрид. наук. М.: ГОУ ВПО "Российский университет дружбы народов", 2012. С. 3.
    <2> Grogan D.L. California real estate escrow. Dearborn TM Real Estate Education, a division of Deaborn Financial Publishing, Inc., 2005. P. 8 — 11; Reyburn S. Escrows — Principles and Procedures. Anthony Schools, a Kaplan Professional Company, ed. 1999. P. 6, 7.

    Счет эскроу применятся для целей:
    1) обеспечения безопасности нахождения денежных средств у лиц, которым данные средства не принадлежат на праве собственности;
    2) привлечения третьих лиц для повышения удобства при осуществлении платежей;
    3) обеспечения исполнения обязательств;
    4) максимального снижения возможных рисков подлога и мошенничества.
    Для проведения подобного рода сделок стороны обращаются в компанию эскроу (escrow-company), в которой специально обученными специалистами осуществляются необходимые проверки недвижимости, а также формируется пакет документов, предусмотренный законодательством для передачи права собственности. Такое сопровождение сделки исключает все возможные махинации и жульничество, которые могли бы возникнуть в процессе купли-продажи недвижимости. Процесс оформления документов escrow-company обычно занимает от 15 до 45 дней и стоит от 7000 до 9000 долл. США. При этом продавец осуществляет оплату комиссионных агента, представляющего интересы покупателя, а покупатель производит оплату услуг escrow-company по оформлению документов на куплю-продажу.
    Гражданским кодексом Калифорнии (ст. 1057) предусмотрено следующее положение: "Подлежащее предоставлению по договору имущество может быть передано третьему лицу, которое при наступлении определенных условий должно будет его передать во исполнение договора. Владение третьим лицом под условием называется эскроу".
    Финансовый кодекс Калифорнии (ст. 17003) дает определение эскроу, согласно которому "эскроу означает любую сделку, в силу которой одно лицо для осуществления продажи, отчуждения, обременения или передачи внаем недвижимого или движимого имущества другому лицу передает какой-либо долговой документ, деньги, товарораспорядительный документ или другую ценность третьему лицу для того, чтобы это третье лицо держало переданную ценность до наступления определенного события или исполнения условия, когда такая ценность подлежит передаче третьим лицом должнику или кредитору или их представителям".
    Данная конструкция применялась на практике еще до внесения в законодательство положений, регулирующих отношения, связанные с договором эскроу. Однако существовали некоторые риски, касающиеся признания договора эскроу в случае судебного разбирательства. Это было связано с тем, что в российском праве были закреплены схожие механизмы защиты сторон сделки, что ставило под сомнение возможность применения конструкции договора эскроу.
    Данные обстоятельства мешали нормальному развитию таких институтов, как, например, ипотеки <3>. Именно поэтому законодателем было принято решение о закреплении норм, регулирующих отношения по поводу договора эскроу в Гражданском кодексе РФ.
    ———————————
    <3> Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в России и США: Дис. … д-ра юрид. наук. М.: ГОУ ВПО "Российский университет дружбы народов", 2012. С. 7.

    Эскроу традиционно используется в случаях вступления двух или более лиц в товарно-денежные отношения, которые сопровождаются передачей денежных средств эскроу-агентом бенефициару после исполнения депонентом своих обязательств. В мировой практике эскроу понимается прежде всего как разновидность расчетов наряду с такими их формами, как инкассо, аккредитив, вексель.
    На практике использование эскроу — счета для проведения расчетов возможно практически в любой сделке, где есть встречное исполнение обязательств, но каждая из сторон опасается первой выполнить свои обязательства <4>. К примеру, покупатель актива депонирует часть его цены до определенного срока, в который продавец актива должен совершить действия по передаче актива. Если действия совершены, то депонированная сумма передается продавцу, а если нет, то депонированная сумма возвращается покупателю. Тем самым защищаются интересы покупателя, а продавец актива имеет материальный стимул для надлежащего исполнения своих обязательств.
    ———————————
    <4> Eisenhut St. Escrow-verhaeltnisse. Das Escrow Agreement und aenlicheSicherungsgeschaefte. Basel, 2009 S. 7 и след., 93 — 94.

    Эскроу — это один из наиболее эффективных способов расчетов, надежно выполняющий гарантийную (обеспечительную) функцию. Деньги, перечисленные покупателем эскроу-агенту, перечисляются продавцу или покупателю только в случае наступления специальных условий, определенных в инструкции, выданной эскроу-агенту.
    Можно представить механизм эскроу следующим образом.
    1. Между сторонами (продавцом и покупателем) имеется денежное обязательство, которое было решено обеспечить с помощью эскроу.
    2. Происходит заключение соглашения (как правило, соглашение является трехсторонним) между продавцом, покупателем и агентом — эскроу (Escrow-Agreement).
    3. Покупатель дает поручение своему банку перечислить денежные средства на счет агента эскроу, либо уполномочивает агента эскроу списать денежные средства со счета покупателя и получить их на счет эскроу.
    4. После зачисления денег на счет эскроу они блокируются на данном счете.
    5. После исполнения обязательства продавцом, банком по поручению агента эскроу производится списание денег со счета агента эскроу и зачисление их на счет продавца. Обычно право и одновременно обязанность по перечислению денег на счет продавца у агента эскроу возникают по получении им двухстороннего письма с подписями как покупателя, так и продавца.
    6. В случае если по истечении срока, указанного в Escrow-Agreement (Closingdate), агент эскроу не получит от сторон главного обязательства согласие на освобождение денежных средств и перечисление их продавцу, у агента эскроу возникает право и обязанность вернуть деньги покупателю и закрыть счет эскроу. Однако зачастую по истечении данного срока у агента эскроу возникает только обязанность уведомить стороны основного обязательства о закрытии счета эскроу и перечислении денежных средств на счет покупателя. Если в течение определенного срока не поступают возражения сторон главного обязательства, агент эскроу должен закрыть счет эскроу и вернуть деньги покупателю. В противном случае агент эскроу обязан рассмотреть выдвинутые возражения и принять решение. Также агент эскроу вправе после рассмотрения возражений запросить у сторон главного обязательства дополнительную информацию для принятия своего окончательного решения.
    Существенным условием Escrow-Agreement являются инструкции агенту эскроу.
    Данная инструкция, как правило, содержит указание на:
    — цену главного контракта, а также его основные положения;
    — условия, которые были установлены с целью обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из главного контракта;
    — документы, подлежащие подписанию и передаче агенту эскроу сторонами главного обязательства;
    — порядок перехода прав на предмет контракта;
    — порядок ведения учета по счету эскроу агентом;
    — условия закрытия счета эскроу и порядок перечисления денежных средств, находящихся на этом счете;
    — дату исполнения главного обязательства (Closingdate);
    — вознаграждение агента эскроу и порядок его выплаты;
    — условия исполнения Escrow-Agreement.
    1 июля 2014 года в силу вступили изменения Гражданского кодекса РФ (глава 45), предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу (договора условного депонирования денежных средств).
    Согласно ст. 860.7 ГК РФ договор счета эскроу — это соглашение, в соответствии с которым банк (эскроу-агент) открывает специальный эскроу-счет, на который депонент зачисляет (депонирует) денежные средства в целях исполнения обязательства перед бенефициаром.
    В договоре счета эскроу участвуют три стороны:
    — депонент (владелец счета) или покупатель (по основному обязательству),
    — бенефициар (получатель денежных средств со счета эскроу) или продавец (по основному обязательству),
    — эскроу-агент, которым может выступать только банк.
    Банк обязуется блокировать полученные денежные средства до наступления определенных договором обстоятельств и перечислить их бенефициару в установленных договором случаях.
    При этом банк как независимое лицо, не имеющее своего интереса в сделке и действующее в рамках договора, проверяет основания для перечисления денежных средств бенефициару.
    Объектами депонирования согласно ст. 860.7 ГК РФ могут быть только денежные средства. Данное положение не соответствует сложившейся мировой практике, ведь в зарубежных странах объектом депонирования могут выступать не только денежные средства, но и иные объекты, включая ценные бумаги.
    Распоряжение счетом эскроу.
    По общему правилу (ст. 860.8 ГК РФ) средства на счете эскроу блокируются, то есть ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. Однако договором счета эскроу может быть предусмотрено иное правило <5>.
    ———————————
    <5> КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск "Изменения положений Гражданского кодекса РФ о вещных правах, обязательствах и договорах" (законопроект N 47538-6, принят в I чтении 27.04.2012).

    После возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк обязан в установленные договором сроки, а при отсутствии таких сроков — в течение 10 дней с момента наступления указанных оснований выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.
    После подробного рассмотрения конструкции договора эскроу необходимо рассмотреть сходные механизмы, которые так или иначе применялись на практике для защиты сторон по сделке.
    Одна из таких конструкций — это исполнение обязательств в депозит нотариуса. Многие исследователи в сфере банковского права считают, что механизм условного депонирования (договор эскроу) во многом схож с исполнением обязательств в депозит нотариуса.
    Однако существуют различия между данными институтами.
    — Во-первых, внесение долга в депозит нотариуса (суду) допустимо, когда обязательство не может быть исполнено перед кредитором. При этом перечень оснований, которые указаны в Гражданском кодексе РФ, является исчерпывающим (отсутствие кредитора, недееспособность кредитора, имеющийся спор о персоне кредитора, уклонение кредитора от принятия исполнения). Очевидно, что все перечисленные основания связаны с неопределенностью (отсутствием) лица, имеющего право принять исполнение от должника. В рамках условного депонирования (эскроу), напротив, лицо, уполномоченное на принятие исполнения, четко определено — бенефициар. Только ему (или другому лицу в соответствии с указанием самого бенефициара) агент может передать депонированное имущество.
    — Во-вторых, в депозит нотариуса вносится имущество во исполнение обязательств, срок исполнения которых уже наступил. В рамках конструкции эскроу исполнение обязательства отсрочено или поставлено под условие. Однако необходимо оговориться, что по смыслу ст. 926.1 проекта нотариус может выступать эскроу-агентом.
    Договор хранения. Некоторые считают, что условное депонирование (эскроу) имеет общие черты с хранением, что как минимум проявляется в структурно-логическом построении будущего Гражданского кодекса РФ. Однако хранение со множественностью лиц на стороне поклажедателя не соответствует требованиям, которые участники гражданского оборота предъявляют к условному депонированию (эскроу). Хранитель не может в силу особенностей договора осуществлять проверку выполнения условий договора и выбирать лицо, которое уполномочено на получение исполнения. В соответствии со ст. 900 ГК РФ хранитель обязан возвратить поклажедателю или лицу, указанному им в качестве получателя, ту самую вещь, которая была передана на хранение. Хранитель не наделен полномочиями по определению надлежащего получателя.
    Аренда банковской ячейки. Существует мнение, что договор условного депонирования схож с договором аренды банковской ячейки. Одним из значимых различий этих двух конструкций является наличие возможности пользоваться передаваемым имуществом в период депонирования в рамках договора эскроу. Такая возможность отсутствует в случае аренды банковского сейфа (ячейки). Так, за рубежом при осуществлении расчетов через эскроу-агента расхожей практикой является, например, помещение денежных средств на счет в банке с начислением процентов на сумму депозита.
    Покрытый аккредитив. В отличие от аккредитива договор счета эскроу позволяет установить такое условие, согласно которому перечисление денежных средств осуществляется только после наступления определенных обстоятельств, а не после предъявления документов. Данное положение предоставляет более удобный режим расчетов в сложных сделках, где платеж привязан к событию, которое трудно формализовать документами <6>.
    ———————————
    <6> Пыхтин С.В. Проблемы совершенствования законодательства в банковской сфере: Доклад на "Кутафинских чтениях" в МГЮА, 9 декабря 2009 г.

    Из имеющихся в действующем российском законодательстве наиболее близкая к условному депонированию конструкция — покрытый (депонированный) аккредитив.
    Непокрытый аккредитив отличается от эскроу самой своей сущностью, так как он повсеместно используется в качестве целевого кредитования. Тогда как договор эскроу предполагает передачу имущества обязанной стороны: денежных средств — на специальный счет, иного имущества — в специально подготовленные места хранения.
    Покрытый же аккредитив во многом схож с договором эскроу, если депонированным имуществом являются деньги. Однако сфера применения аккредитива ограничена только денежными средствами, тогда как по договору эскроу передаваться может и иное имущество.
    Более того, в соответствии с действующим законодательством аккредитив может быть реализован только при участии банка. При этом законодательная конструкция регулирует участие нескольких банков в правоотношениях. Формулировки статей Гражданского кодекса, посвященных аккредитивам, позволяют назвать аккредитив формой взаимодействия банков при осуществлении расчетов между лицами, имеющими счета в различных банках. Эскроу предоставляет сторонам большую свободу в определении условий договора.
    Таким образом, договор счета эскроу — это новый этап в развитии российской системы расчетов, который может найти широкое применение в сложных сделках, регулируемых российским правом.

    Список литературы

    1. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в России и США: Дис. … д-ра юрид.

    Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития

    наук. М.: ГОУ ВПО "Российский университет дружбы народов", 2012.
    2. Grogan D.L. California real estate escrow. Dearborn TM Real Estate Education, a division of Deaborn Financial Publishing, Inc., 2005. P. 8 — 11; Reyburn. S. Escrows — Principles and Procedures. Anthony Schools, a Kaplan Professional Company, ed. 1999.
    3. Eisenhut St. Escrow-verhaeltnisse. Das Escrow Agreement und aenlicheSicherungsgeschaefte. Basel, 2009. S. 7 и след.
    4. КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск "Изменения положений Гражданского кодекса РФ о вещных правах, обязательствах и договорах" (законопроект N 47538-6, принят в I чтении 27.04.2012).
    5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015). Первоначальный текст документа опубликован в "Российской газете" (06.02.1996. N 23; 07.02.1996. N 24; 08.02.1996. N 25; 10.02.1996. N 27).
    6. Пыхтин С.В. Проблемы совершенствования законодательства в банковской сфере: Доклад на "Кутафинских чтениях" в МГЮА, 9 декабря 2009 г.

    Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

    Что такое Эскроу счет | Escrow Account

    Эскроу счетангл. Escrow Account, открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением. Существует два типа эскроу счета, оба из которых связаны со сделками с недвижимостью и переходом права собственности на нее. Первый тип счета открывается для хранения средств, принадлежащих покупателю имущества, до того времени, когда к нему фактически перейдет право собственности, после чего эти средства будут выплачены продавцу. Второй тип счета открывается и обслуживается ипотечным кредитором недвижимости. Владелец недвижимости осуществляет регулярные платежи на этот счет для уплаты налога на имущество и страховых платежей.

    Эскроу счет, открытый в связи с покупкой недвижимости, в некоторых юрисдикциях открывается и поддерживается юристом покупателя, или эскроу агентом в других. Когда покупатель делает предложение на покупку имущества, оно обычно сопровождается задатком, который размещается на эскроу счете до того момента, пока продажа не будет завершена, а сам счет закрыт. Во время закрытия происходит тщательная проверка расходования всех средств при процедуре эскроу.

    Когда недвижимость куплена, ее новый владелец принимает обязательство своевременно оплачивать налог на недвижимость. Кроме того, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладелец купил и поддерживал страховой полис на приобретенную недвижимость. Если налог не будет оплачен вовремя, налоговая служба может произвести налоговый арест имущества, который будет снят только по факту погашения задолженности по налогам, что подвергает опасности интересы ипотечного кредитора. Аналогично, если страховой полис домовладельца истекает, и возникает ущерб имуществу, интересы кредитора также ставятся под угрозу.

    Что такое эскроу счет и договор эскроу счета

    Таким образом, ипотечный кредитор заинтересован в том, чтобы удостовериться в полной и своевременной оплате заемщиком налога на имущество и страхового полиса.

    Чтобы выполнить это условие, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладельцы осуществляли ежемесячные платежи на эскроу счет, за счет чего будут оплачены налоги и страховые взносы. В момент выдачи ипотеки заемщик платит определенную сумму, которая впоследствии будет включаться в регулярные ежемесячные платежи, осуществляемые для погашения основной суммы и процентов по ипотеке. Когда наступает момент уплаты налога или внесения страхового взноса, платеж осуществляется ипотечной компанией с эскроу счета. Преимущество такой договоренности состоит в том, что домовладелец не должен отслеживать все эти платежи.

    Главным преимуществом уплаты налогов и страховых взносов через эскроу счет состоит в том, что таким образом равномерно распределяется финансовая нагрузка на бюджет домовладельца. Это происходит потому, что налоги и страховые взносы уплачиваются раз в год, или же ежеквартально, что может существенно увеличить расходы домовладельца в этот период и привести к проблемам с погашением кредита. Система эскроу позволяет деньгам оставаться на специализированном счете нетронутыми, что освобождает домовладельца от необходимости собирать средства для уплаты налогов и страховки. Недостатком такой системы является то, что на остаток средств на эскроу счете не начисляются проценты, владельцем которых до момента осуществления очередной выплаты технически является домовладелец.

    Эскроу счета могут иногда открываться и с другими целями. Например, средства кредита на строительство дома будут удерживаться на эскроу счете, и выплачиваться поэтапно, по мере завершения очередной фазы строительства. В этом случае компания-застройщик получает гарантию оплаты своих услуг, а заказчик получает гарантию того, что средства будут выплачены только по факту выполнения работ.

    Фактически, всякий раз, когда возникают сомнения относительно надлежащего выполнения условий договора одной стороной, и осуществления своевременной оплаты другой, проблема может быть решена при помощи эскроу счета, который открывается у незаинтересованной третьей стороны, которой доверяют все остальные участники сделки.

    «Счет Эскроу» от АО «ТЭМБР-БАНК» является средством для минимизации рисков сторон при проведении коммерческой и иной сделки и является лучшим вариантом обеспечения взаимного доверия сторон, участвующих в сделке.

    • По договору счета эскроу Банк (эскроу-агент) открывает депоненту (плательщику) специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу – бенефициару (получателю) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом (плательщиком) и бенефициаром (получателем).
    • На счете эскроу размещаются денежные средства, с условием их депонирования (блокировки) без права совершения владельцем счета (депонентом) расходных операций до выполнения обязательства, в счет которого размещены деньги.
    • Банк (эскроу-агент) обеспечивает наличие неснижаемого остатка денег на счете эскроу, а также обоснованную и своевременную выплату денежных средств со счета эскроу в пользу бенефициара (получателя) денежных средств по сделке.
    • При невыполнении или ненадлежащем выполнении  сторонами договора обязательств в срок деньги с счета эскроу возвращаются Банком депоненту (плательщику).

    «Счет Эскроу» предоставляется:

    • юридическим лицам;
    • индивидуальным предпринимателям (ИП);
    • физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.

    Услуга открытия и обслуживания «Счета Эскроу» включает:

    • заключение трехстороннего договора между депонентом (плательщиком), бенефициаром (получателем) и Банком (эскроу — агентом);
    • открытие депоненту (плательщику) отдельного счета эскроу;
    • принятие и размещение на счете эскроу денежных средств, предназначенных для проведения расчетов между сторонами по сделке;
    • обеспечение Банком (эскроу — агентом) наличия неснижаемого остатка по счету эскроу (техническое блокирование счета) до выполнения обязательства в счет которого размещены денежные средства;
    • получение Банком (эскроу — агентом) подтверждения исполнения обязательств по сделке;
    • выплата Банком (эскроу – агентом) денежных средств со счета эскроу в пользу бенефициара (получателя).

    Условия открытия «Счета Эскроу»:

    • счет эскроу открывается в валюте РФ на основании трехстороннего договора, заключенного между депонентом (плательщиком), бенефициаром (получателем) и эскроу-агентом (Банком):
    • договор, в котором  депонентом и бенефициаром  являются юридические лица;
    • договор, в котором депонентом и бенефициаром  являются  физические лица, не являющиеся ИП;
    • договор, в котором  депонент — юридическое лицо, а бенефициар- физическое лицо, не являющееся ИП;
    • договор, в котором  депонент — физическое лицо, не являющееся ИП, а бенефициар юридическое лицо;
  • для заключения трехстороннего договора необходимо наличие расчетных счетов в валюте РФ у депонента (плательщика) и бенефициара (получателя), если сторонами по сделке являются юридические лица или индивидуальные предприниматели;
  • для заключения трехстороннего договора необходимо наличие текущего счета в валюте РФ у бенефициара (получателя), если бенефициаром (получателем) по сделке является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.
  • Доступ и контроль

    Стороны по сделке могут иметь равный доступ к  счету эскроу, получать по нему выписки, видеть реальное движение средств по нему.

    Стоимость услуги

    Открытие и ведение счета эскроу осуществляется в соответствии с тарифными планами, утвержденными в АО «ТЭМБР-БАНК».

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *