Застройная динамика

Перед региональными властями поставлена трудновыполнимая задача — обеспечить к 2020 году снижение стоимости жилья на 20% и вводить к этому сроку не менее 1 кв. м в год в расчете на одного жителя.

По стройке смирно
Пристальное внимание властей к жилищным вопросам неслучайно — 2013 год для главы края Вячеслава Шпорта и его команды был ознаменован губернаторскими выборами. Кроме того, руководство региона было нагружено дополнительными социальными обязательствами, проистекшими как из результатов выборов в Госдуму (декабрь 2011 года) так и президентских (март 2012 года). Небезызвестный указ президента №600 от 7 мая 2012 года поставил, среди прочих, задачу снизить стоимость квадратного метра жилья на 20% за счет увеличения объемов ввода жилья эконом-класса. Также указ предписал до 2020 года обеспечить квартирами 60% российских семей, желающих улучшить жилищные условия.
Исходя из этого бюджет края на 2013 год получил сильный крен в сторону социалки. В частности, в полтора раза по сравнению с 2012 годом увеличились ассигнования на целевую программу «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае», составив 2,6 млрд. руб. 

Для примера, в прошлом году общий объем бюджетных ассигнований на программу жилищного строительства составил 2,4 млрд руб. из которых 1,7 млрд руб. — средства края.
О ходе исполнения всех этих обязательств в апреле губернатору докладывал министр строительства края Андрей Попов. По его словам, в 2012 году на территории края введено 344,2 тыс. кв. м жилья, или 4 756 квартир, это всего 85% от планового показателя. От общей цифры 275,7 тыс. кв. м, или 2 916 квартир, введено на территории Хабаровска, 36,5 кв. м — на территории Хабаровского муниципального района, около 9% всей жилплощади построено в остальных муниципальных образованиях. В тоже время быстро растут темпы ввода малоэтажного жилья, так, за прошлый год объемы составили 123,3 тыс. кв. м, что на 23% выше, чем годом ранее. Общая доля малоэтажки в прошлом году достигла 36%. В 2013 году власти края намерены ввести 405 тыс. кв. м жилья, в следующем году уже 410 тыс.

Динамика ввода в действие жилых домов в Хабаровском крае в 2008-2012 годах

По данным хабаровской мэрии, которые были также представлены на совещании, в 2012 году было сдано лишь 79% от объемов предыдущего года и 95% от плана. Значительно снизилось строительство по федеральным программам, признали представители города. Так, для военнослужащих было построено 40 тыс. кв. м, годом ранее — 80 тыс. кв. м. Основной застройщик города и края, ФГУП ГУСС «Дальспецстрой», ввел лишь 64 тыс. кв. м против 120,8 тыс. квадратов в 2011 году. При этом если в 2011 году госкомпании принадлежало 35% объемов построенного жилья, то в прошлом году лишь 23%. При этом муниципальные предприятия усилили позиции на рынке нового жилья, заняв в прошлом году 17% от всей застройки. Годом ранее показатель составил 11%. «Мы могли бы эти объемы удвоить, но через год будет негде строить, свободной земли нет»,— резюмировал  представитель мэрии Хабаровска. Также он отметил, что доля малоэтажного строительства в Хабаровске составила 25% от новой жилплощади, хотя только 7% из этой доли составила комплексная застройка. Остальное пришлось на самостоятельных застройщиков. По данным мэрии Комсомольска-на-Амуре, в городе за прошлый год введено 12,7 тыс. квадратов, в этом году планируется достичь показателя 21 тыс. квадратов. 

Как признали тогда участники совещания, к 2020 году президентскими указами прописана крайне сложная задача — выйти на показатель по ежегодному вводу 1 кв. м в расчете на жителя края. Для достижения этого показателя краевому центру, к примеру, потребуется ежегодно приращивать объемы строительства на 40 тыс. квадратов. По заверению Андрея Попова, планы достижимы — массовый ввод жилья начнется после освоения ФГУП ГУСС «Дальспецстрой» микрорайонов №6 и №7 в Хабаровске, за четыре года подрядчик планирует построить около 700 тыс. кв. м. В микрорайоне «Ореховая сопка» планируется около 500 тыс. кв. м жилья. Однако губернатор Вячеслав Шпорт тогда выражал явное неудовольствие как темпами работы стройиндустрии, так и стоимостью квадратного метра. «От того, как мы работаем на территории края по данному вопросу, зависит то, как активно нам будут наращивать объемы федеральных средств в рамках госпрограммы»,— подчеркивал он.

В октябре правительство региона подвело предварительные итоги уже за истекшие месяцы 2013 года. Сумма краевых вливаний на 2013 год с первоначально заявленных 2,4 млрд руб. увеличилась до 3,5 млрд руб., тот же объем финансирования предполагается сохранить и в следующем году. За восемь месяцев введено 146 тыс. квадратных метров жилплощади, причем доля ввода малоэтажного жилья составила 46,4% при планах 33%.

Однако здесь главу регионального минстроя, а заодно и основного застройщика в регионе в лице «Дальспецстроя» раскритиковал первый зампредседателя краевого правительства Геннадий Апанасенко. По его мнению, за пять лет реализации госпрограммы цены на жилье в  Хабаровске выросли в 2,5 раза. «Есть информация о том, что до 20-30% нового жилья скупается риэлторами»,— назвал одну из возможных причин господин Апанасенко. Кроме того, на цены влияет и политика «Дальспецстроя», заметил он.
Как следовало из доклада главного инженера ФГУП ГУСС «Дальспецстрой» Альберта Хакимова, с 2009 года по сентябрь 2013 года госкомпанией сдано 532,7 тыс. кв. м жилплощади.

В частности, в 2009 году «Дальспецстроем» построено 194 тыс. кв. м, или 3 379 квартир, в 2010 году — 131 тыс. кв. м, или 2 289 квартир, в 2011 году 120,8 кв. м, или 2 071 квартира, а в 2012 году — 64 тыс. кв. м, или 1 101 квартира.

До конца 2013 года планируется сдать еще 82,7 тыс. кв. м, а в следующем году — 164 тыс. кв. м, заявил господин Хакимов.
«С 2009-го по 2013-й год вы снижаете объемы ввода, это хорошо видно на вашем графике. Абсолютно такой же график, только в обратном направлении, у вас по ценообразованию. В 2009 году было 18,2 тысячи (за квадратный метр), потом 22 тысячи, 24, 38, сейчас вы вышли на 54 тысячи»,— вмешался Геннадий Апанасенко. Господин Хакимова объяснил, что «не один „Дальспецстрой“ формирует цену». На этом взаимные упреки прекратились, как и выяснение причин дороговизны жилья.

Квадрат цены
Вообще-то о том, почему конечная цена квадратного метра оказывается намного выше, чем затраты строительных организаций, краевые власти активно спорили с начала года. Так, еще в марте на круглом столе, в котором участвовали и чиновники, и представители строийндустрии, заместитель министра строительства по экономическим вопросам Ирина Игонова заметила, что формирование цен имеет в основном спекулятивный характер. 
Застройщики, однако, всю вину возлагали на сетедержателей и «коррупционную составляющую». Генеральный директор ОАО «Корфовский каменный карьер» Дмитрий Левин, например, утверждает, что его предприятие, выбирая площадки под строительство жилья, изначально отвергло варианты в черте Хабаровска. Зато активно строит в Корфовском, Сосновке, Ильинке — поселках на территории Хабаровского района. «Себестоимость жилья в крае — 40 тысяч за квадрат, это максимум. В Корфовском — 28 тысяч. А вот дальше накручивается. Стоимость земли — раз. Пустых площадок в городе нет либо они перекуплены. Вторая проблема — расселение из старого жилья, бараков, домиков. Сразу десять тысяч рублей на квадратный метр. Стоимость подключения до сорока процентов? Реально!» — подсчитал бизнесмен. «Просто так зайти к ресурсоснабжателям невозможно, с тобой даже  не будут разговаривать. Чтобы подойти с другого входа, есть пункт номер четыре — коррупционная составляющая. Ты выполнил коррупционную составляющую, вернулся в пункт номер три — стоимость подключения. На тебя навешают сразу „Водоканал“, тепловые сети, электрики, управление благоустройства мэрии нарисует ремонт дорог километра три в одну и другую сторону»,— пожаловался господин Левин. Но самая главная причина «накрутки» цен  — нестабильность заказов. 

«Почему строители закладывают большую маржу? Потому что, к примеру, я построил дом, а что будет с рынком дальше — я не знаю. А мне хочется заработать, распланировать жизнь на несколько лет вперед. Я заложу рентабельность не 10% и не 20%, а 60%, потому что, может статься, дальше возможности строить не будет»,— утверждает гендиректор «Корфовского каменного карьера».

Начальник управления инженерной коммунальной инфраструктуры и инвестиций краевого министерства ЖКХ Марк Хакимов впрочем, объяснил проблемы с сетевиками тем, что многие проектируемые объекты не соотносятся с инвестпрограммами ресурсоснабжающих организаций. В результате ресурсоснабжатели выставляют нереальные сроки прокладки сетей, которые не устраивают застройщиков. По мнению министра строительства Хабаровского края Андрея Попова, сети составляют от 15% до 20% стоимости возведения здания. При этом стоимость «коробки» без инженерной инфраструктуры укладывается в 65-80% стоимости квадратного метра, проектно-изыскательские работы — от 2 до 6%, земельный вопрос составляет всего 1%, уверен министр.

Стоит отметить, что решению земельного вопроса должны послужить так называемые «голландские аукционы». В рамках таких аукционов земельный участок предоставляется бесплатно, при посредничестве федерального Фонда развития жилищного строительства. Но земля дается тому застройщику, который обязуется построить жилье с наименьшей стоимостью квадратного метра. Первый аукцион по такой схеме должен состояться в декабре. Кроме того, как отмечает министр Андрей Попов, стоимость одного квадрата зависит от объемов введенного в эксплуатацию жилья. «С начала года наблюдается снижение стоимости квадратного метра на 1,5-2% к ценам конца 2012 года. В Хабаровске показатель составил от 4% до 8%»,— докладывал в октябре на правительственном совещании Андрей Попов.